各县（市）财税局，各区财政局、地方税务局（分局），各直属单位；各县（市）、区建设局，房地产管理局（中心）：
现将《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）转发给你们，并根据宁波市人民政府办公厅《关于确定市区普通住房标准的通知》（甬政办发[2005]104号）精神，结合本市实际，作如下补充，请一并遵照执行：
一、2005年6月1日起，个人将购买的不足2年的住房对外销售，按销售价格全额征收营业税。
二、2005年6月1日起，个人将购买的超过2年（含2年）的住宅并同时符合以下的普通住房条件对外销售的，应持房屋买卖销售合同、房屋产权证复印件等，向房屋所在地主管地税机关申请办理免征营业税手续：
1、该房屋所在住宅小区建筑容积率在1.0以上；
2、单套建筑面积在140平方米以下；
3、实际成交价格低于公布的同级别土地住房平均交易价格１．44倍以下。
三、2005年6月1日起，个人将购买的超过2年（含2年）但不符合本文第二条三个条件的非普通住房对外销售的，按销售额减去购入房屋原价的差额征收营业税。
四、个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间为准。
五、单位销售不动产或个人销售经营用房仍按原规定执行。
六、2005年6月1日前房地产交易所已经受理的住房买卖的税收政策仍按原规定执行。
七、2005年6月1日之前购买的商品房开具的销售发票，应在发票开具之日起一个月内申报缴纳契税；一个月以后申报缴纳契税的，按规定予以滞纳金处罚；如2005年9月1日以后办理纳税申报的，一律按调整后的政策确定应纳税税额，同时予以滞纳金处罚。
八、“二手房”的实际成交价格原则上以合同签订价格为准，若合同签订价格明显低于市场价格的，征收机关可参考市场价格进行核定。
九、各级地税部门要会同有关部门积极参与本地区房地产市场分析工作，密切关注营业税税收政策执行效果，及时做出营业税政策调整对本地区的房地产市场产生影响的评估报告，并将分析评估报告每季末前10天上报市局。
十、以前规定与本通知相抵触的，以本通知为准。
附件：国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知
国家税务总局、财政部、建设部
关于加强房地产税收管理的通知
国税发[2005]89号 2005-05-27
各省、自治区、直辖市财政厅（局）、地方税务局、建设厅（建委、房地局），计划单列市财政局、地方税务局、建委（建设局、房地局），扬州税务进修学院，新疆生产建设兵团建设局：
为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号），进一步加强房地产税收征管，促进房地产市场的健康发展，现将有关事项及要求通知如下：
一、各级地方税务、财政部门和房地产管理部门，要认真贯彻执行房地产税收有关法律、法规和政策规定，建立和完善信息共享、情况通报制度，加强部门间的协作配合。各级地方税务、财政部门要切实加强房地产税收征管，并主动与当地的房地产管理部门取得联系；房地产管理部门要积极配合。
二、2005年5月31日以前，各地要根据国办发[2005]26号文件规定，公布本地区享受优惠政策的普通住房标准（以下简称普通住房）。其中，住房平均交易价格，是指报告期内同级别土地上住房交易的平均价格，经加权平均后形成的住房综合平均价格。由市、县房地产管理部门会同有关部门测算，报当地人民政府确定，每半年公布一次。各级别土地上住房平均交易价格的测算，依据房地产市场信息系统生成数据；没有建立房地产市场信息系统的，依据房地产交易登记管理系统生成数据。
对单位或个人将购买住房对外销售的，市、县房地产管理部门应在办理房屋权属登记的当月，向同级地方税务、财政部门提供权属登记房屋的坐落、产权人、房屋面积、成交价格等信息。
市、县规划管理部门要将已批准的容积率在1.0以下的住宅项目清单，一次性提供给同级地方税务、财政部门。新批住宅项目中容积率在1.0以下的，按月提供。
地方税务、财政部门要将当月房地产税收征管的有关信息向市、县房地产管理部门提供。
各级地方税务、财政部门从房地产管理部门获得的房地产交易登记资料，只能用于征税之目的，并有责任予以保密。违反规定的，要追究责任。
三、各级地方税务、财政部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。
（一）2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。
（二）2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门应根据当地公布的普通住房标准，利用房地产管理部门和规划管理部门提供的相关信息，对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税。
（三）2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税。
（四）个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。
（五）个人对外销售住房，应持依法取得的房屋权属证书，并到地方税务部门申请开具发票。
（六）对个人购买的非普通住房超过2年（含2年）对外销售的，在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。
（七）各级地方税务、财政部门要严格执行税收政策，对不符合规定条件的个人对外销售住房，不得减免营业税，确保调整后的营业税政策落实到位；对个人承受不享受优惠政策的住房,不得减免契税。对擅自变通政策、违反规定对不符合规定条件的个人住房给予税收优惠，影响调整后的税收政策落实的，要追究当事人的责任。对政策执行中出现的问题和有关情况，应及时上报国家税务总局。
四、各级地方税务、财政部门要充分利用房地产交易与权属登记信息，加强房地产税收管理。要建立、健全房地产税收税源登记档案和税源数据库，并根据变化情况及时更新税源登记档案和税源数据库的信息；要定期将从房地产管理部门取得的权属登记资料等信息，与房地产税收征管信息进行比对，查找漏征税款，建立催缴制度，及时查补税款。
各级地方税务、财政部门在房地产税收征管工作中，如发现纳税人未进行权属登记的，应及时将有关信息告知当地房地产管理部门，以便房地产管理部门加强房地产权属管理。
五、各级地方税务、财政部门和房地产管理部门要积极协商，创造条件，在房地产交易和权属登记等场所，设立房地产税收征收窗口，方便纳税人。
六、市、县房地产管理部门在办理房地产权属登记时，应严格按照《中华人民共和国契税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，要求出具完税（或减免）凭证；对于未出具完税（或减免）凭证的，房地产管理部门不得办理权属登记。
七、各级地方税务、财政部门应努力改进征缴税款的办法，减少现金收取，逐步实现税银联网、划卡缴税。由于种种原因，仍需收取现金税款的，应规范解缴程序，加强安全管理。
八、对于房地产管理部门配合税收管理增加的支出，地方财税部门应给予必要的经费支持。
九、各省级地方税务部门要积极参与本地区房地产市场分析监测工作，密切关注营业税税收政策调整后的政策执行效果，及时做出营业税政策调整对本地区的房地产市场产生影响的评估报告，并将分析评估报告按季上报国家税务总局。
十、各地地方税务、财政部门和房地产管理部门，可结合本地情况，共同协商研究制定贯彻落实本通知的具体办法。
【编者提示】：
解读一：个人购买不足2年的住房（不区分普通住房和非普通住房）出售要全额征收营业税。2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，要全额征收营业税。
个人购买住房的时间以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的起始时间。
解读二：个人购买超过2年出售的住房分普通住房和非普通住房区别对待。《通知》要求，2005年6月1日后，个人将购买超过2年(含2年)的符合普通住房标准（宁波：1、该房屋所在住宅小区建筑容积率在1.0以上；2、单套建筑面积在140平方米以下；3、实际成交价格低于公布的同级别土地住房平均交易价格1.44倍以下）的住房对外销售，免征营业税；非普通住房超过2年对外销售的，按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税。
如果普通住房超过2年(含2年)，但业主不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，也一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税，即按差额征税。
解读三：办理减免税的手续。根据《通知》规定，对符合普通住房条件对外销售的住房，应持房屋买卖销售合同、房屋产权证复印件等，向房屋所在地主管地税机关申请办理免征营业税手续；对个人购买的非普通住房超过2年（含2年）对外销售的，在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。
解读四：个人出售住房应代开发票。《通知》规定，个人对外销售住房，应持依法取得的房屋权属证书，并到地方税务部门申请开具发票。该发票是以后销售时办理纳税、减免税的合法凭证。
解读五：现行政策的衔接。2005年6月1日前房地产交易所已经受理的住房买卖的税收政策仍按原规定执行。2005年6月1日之前购买的商品房开具的销售发票，应在发票开具之日起一个月内申报缴纳契税；一个月以后申报缴纳契税的，按规定予以滞纳金处罚；如2005年9月1日以后办理纳税申报的，一律按调整后的政策确定应纳税税额，同时予以滞纳金处罚。
解读六：“容积率”。所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。容积率较低，建筑密度一般也就较低，住户就越舒服，住房的档次相应较高。宁波市政府将普通住房的标准定为所在住宅小区建筑容积率在1.0（不含）以上。容积率低于1.0（含）的则为非普通住房，销售时不能享受免税规定。
