各县（市、区）国税、地税局，大榭财税局，市局各国税、地税分局：
     随着经济的发展，以各种形式开发房地产的业务相继出现。对国内企业以土地使用权投资入股与国外企业合作建造商品房的征收问题，可按照国家税务总局国税函发[1994]644号文件执行（附后）。国内企业之间合作经营上述业务亦比照办理。 
     以上通知，希按照执行。

附件：国家税务总局国税函发[1994]644号
                                                                                                           宁波市国家税务局
                                                                                                           宁波市地方税务局
                                                                                                      一九九五年二月二十八日

附 ：                                             国家税务总局关于中外合作开发房地产征收营业税问题的批复

                                                                   国家税务总局
                                                            国税函发{1994]644号

广东省国家税务局：
       近接广州市税务局税一[1994]327号《关于合作开发房地产征收营业税问题的请示》，反映该市部分国内企业将土地三通一平后以土地与外商合作建军商品房，双方成立合作公司，领取营业执照，中方将土地使用权转移到合作公司，外方负责兴建商品房的一切资金并负责商品房中境外销售，双方采取分裂建筑面积、分销售收入、提取固定利润等分配形式。并对上述经营活动中涉及的转让土地使用权的行为如何征收营业税问题，要求予以明确。经研究，现批复如下：
        一、关于中外双方合作建房的征收问题
        中方将获得的土地与外方合作，办理土地使用权转移后，不论是按建成的商品房分配面积，还是按商品房销售后的收入进行分配 ，均不符合现行政策关于“以无形资产投资入股、参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，因此，应按“转让无形资产”税目征收营业税；其营业额为实际取得的全部收入，包括价外收费；其纳税义务发生时间为取得收入的当天。
       同时，对销售商品房也应征税。如果采取分房（包括分面积）各自销房的，则对中外双方各自销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；如果采取统一销房再分配销售收入的，则就统一的销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；如果采取对中方支付固定利润方式的，则对外方销售商品房的全部收入按“销售不动产”征营业税。
       二、关于中方取得的前期工程开发费征税问题
       外方提前支付作给中方的前期工程听开发费用，视为中方以预收款方式取得的营业收入，按转让土地使用权，计算征收营业税。对该项已税的开发费用，在中外双方分配收入时如数从中方应得收入中扣除，可直接冲减中方当期的营业收入。
       三、对中方定期获取的固定利润视为转让土地使用权所取得的收入，计算征收营业税。

                                                                                                               国家税务局
                                                                                                    一九九四年十二月七日