各有关单位：
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》、《宁波市土地增值税纳税申报清算暂行办法》等规定，结合分局实际，现对土地增值税的征收问题规定如下：
一、土地增值税纳税义务人
我国境内一切单位和个人，不分单位经济性质，凡转让在我市范围内的国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入（以下简称转让房地产）为土地增值税的纳税人，应依照税法规定缴纳土地增值税。具体分为两大类：一类是从事房地产开发（包括专营与兼营）的纳税人，即房地产开发公司；另一类是其他纳税人。
二、征收方式及申报时间
房地产开发公司因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，可以按预收金额和销售额按月预征土地增值税，并在次月10日前进行纳税申报。
其他纳税应当自转让房地产合同签订之日起七天内，向我分局办理纳税申报。
三、关于纳税申报表及相关表格的填列
（一）房地产开发企业应在取得土地使用权并获得房地产项目开工许可后，填写《土地增值税项目登记表》，根据每月预售情况建立《房地产预售销售台账》和《土地增值税纳税申报表（一）》，定期向主管税务机关报送。对个别亏损严重，没有增值额的新建商品房，应由纳税人写出书面报告，报经分局批准同意后，可不进行预征。
房地产开发纳税人出售非本身开发的商品房（即购入商品房用于出售的），应填报《土地增值税纳税申报表（二）》，具体报送日期与其他纳税人填报《土地增值税纳税申报表（二）》相同。
（二）其他纳税人应在签订房地产转让合同后的七日内，向税务机关填报《土地增值税纳税申报表（二）》，并提交土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告、与房地产转让有关税金的完税凭证及其他与转让房地产有关的资料，经分局审核后确定土地增值税额。
四、关于土地增值税的计算
（一）根据我市房地产市场实际情况，对纳税人采取成片开发，分期销售或预售方式转让房地产，不能及时申报或正确核算增值额的，按 预收金额和销售额按月预征，暂定预征率为：普通标准住宅税率为0.5%；别墅、经营用房为1%；土地使用权为3%。纳税人在房地产单位项目竣工决算后30日内可向税务机关申请清算，多退少补，具体要求按甬地税二[2003]295号文件精神办理。
（二）其他房地产转让的，指其他纳税人出售旧房及建筑物连同土地使用权一并转让，增值额=出售房地产取得的收入－取得土地使用权时所支付的价款－房产评估重置成本价*成新度折扣率（或当年房地产购入原价）－与转让房地产有关的税金。
旧房及建筑的评估价格，应由政府批准设立的房地产评估机构评定，再由我分局确认。
与转让房地产有关的税金：是指纳税人在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税。
五、关于扣除项目金额的确定
（一）对取得土地使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，允许扣除项目为：取得土地使用权权时所支付的地价款、国家统一规定交纳的有关费用、土地转让环节缴纳的各项税金。
（二）对于取得土地使用权后，仅进行土地开发，不进行房屋建造而转让土地使用权的，允许扣除项目：除第（一）款提到的项目可扣除外，还包括开发土地的成本、费用，并按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和加20%的扣除。
（三）对于取得房产产权（或者楼花）后，未进行实质性的开发即转让的，允许扣除项目为：旧房的评估价格或取得房地产（楼花）时支付的价款、按国家统一规定交纳的有关费用、房产转让环节缴纳的各项税金。
（四）对取得土地使用权后进行房产开发建造的，允许扣除项目为：取得土地使用权时支付的地价款、按国家统一规定交纳的有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本、费用，与转让房地产有关的税金。并允许按照取得土地使用权时支付的金额和开发土地新建房及配套设施的成本之和加计20%的扣除。
六、土地增值税的计算公式
（１）增值额未超过扣除项目金额50%的
土地增值税税额=增值额*30%
（２）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的
土地增值税税额=增值额*40%－扣除项目金额*5%
（３）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的
土地增值税税额=增值额*50%－扣除项目金额*15%
（４）增值额超过扣除项目金额200%
土地增值税税额=增值额*60%－扣除项目金额*35%
七、缴纳的土地增值税的扣除问题
纳税人按规定缴纳的土地增值税，可在企业所得税税前扣除。
八、减免税
（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%，免征土地增值税。
（二）因城市市政规划，国家建设需要而被政府批准征用房地产，报经税务机关批准，可免征土地增值税。
九、其他
纳税人未按照规定的期限办理纳税申报，不如实申报或不提供有关资料，以及不按照规定的期限缴纳土地增值税的，税务机关将按照《中华人民共和国税收征收管理法》及《实施细则》的有关规定处理。
十、本规定由宁波市地方税务局征收管理分局负责解释。
