咨询一下房地产开发企业在预售阶段收取的预收房款，向准业主开具的不征税发票，在增值税纳税申报时如何填列？
发布时间:2020-10-20
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一、根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）第九条规定，……(十一)增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。“未发生销售行为的不征税项目”下设601 “预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603 “已申报缴纳营业税未开票补开票”。 使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。
二、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号 ）规定，附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定 一、营改增试点期间，试点纳税人［指按照《营业税改征增值税试点实施办法》（以下称《试点实施办法》）缴纳增值税的纳税人］有关政策…… （八）销售不动产。……9.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
三、根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定……房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法 ……第二章 一般纳税人征收管理…… 第二节 预缴税款 第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。第十一条 应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3% 适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管税务机关预缴税款。第三章 小规模纳税人征收管理…… 第一节 预缴税款 第十九条 房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。第二十条 应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%第二十一条 小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管税务机关核定的纳税期限向主管税务机关预缴税款。
四、根据《财政部 税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）规定，自2018年5月1日起，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。
五、根据《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号）规定，自2019年4月1日起，原适用16%和10%税率的，分别调整为13%、9%。
因此，根据上述文件规定，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，无论适用哪种计税方法，均应按规定的纳税义务发生时间，计算其对应的当期应纳税额，抵减其已预缴的税款后申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。对于房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时选择“602销售自行开发的房地产项目预收款”编码，并向购房者开具增值税普通发票，发票税率栏应填写“不征税”。纳税人应按规定确定的申报期内按照3%的预征率预缴增值税。如果销售方为一般纳税人，属于一般纳税人销售自行开发的房地产项目，按照规定的纳税义务发生时间，适用一般计税方法计税的项目，以当期销售额和9%的适用税率计算当期应纳税额，应纳税额合计数抵减分次预缴税额，不区分一般计税和简易计税。
二、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号 ）规定，附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定 一、营改增试点期间，试点纳税人［指按照《营业税改征增值税试点实施办法》（以下称《试点实施办法》）缴纳增值税的纳税人］有关政策…… （八）销售不动产。……9.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
三、根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定……房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法 ……第二章 一般纳税人征收管理…… 第二节 预缴税款 第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。第十一条 应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3% 适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管税务机关预缴税款。第三章 小规模纳税人征收管理…… 第一节 预缴税款 第十九条 房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。第二十条 应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%第二十一条 小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管税务机关核定的纳税期限向主管税务机关预缴税款。
四、根据《财政部 税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）规定，自2018年5月1日起，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。
五、根据《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号）规定，自2019年4月1日起，原适用16%和10%税率的，分别调整为13%、9%。
因此，根据上述文件规定，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，无论适用哪种计税方法，均应按规定的纳税义务发生时间，计算其对应的当期应纳税额，抵减其已预缴的税款后申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。对于房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时选择“602销售自行开发的房地产项目预收款”编码，并向购房者开具增值税普通发票，发票税率栏应填写“不征税”。纳税人应按规定确定的申报期内按照3%的预征率预缴增值税。如果销售方为一般纳税人，属于一般纳税人销售自行开发的房地产项目，按照规定的纳税义务发生时间，适用一般计税方法计税的项目，以当期销售额和9%的适用税率计算当期应纳税额，应纳税额合计数抵减分次预缴税额，不区分一般计税和简易计税。
