霍志远 张晶 张士伟

随着《住房租赁条例》施行，住房租赁活动将进一步规范，住房租赁企业应更加注意涉税事项的处理，一方面充分享受税收优惠，另一方面合规缴纳应缴税费。
增值税和企业所得税优惠
按照《住房租赁条例》（以下简称《条例》）的定义，住房租赁企业，是指以自有住房或者依法取得经营管理权的他人住房开展住房租赁经营业务的企业。住房租赁企业应当具备与其经营规模相适应的自有资金、从业人员和管理能力。根据现行税收政策规定，符合条件的住房租赁企业，可以享受增值税和企业所得税优惠。
增值税方面，根据《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号，以下简称24号公告）规定，住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳住房租赁企业中的增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。住房租赁企业向个人出租住房适用上述简易计税方法并进行预缴的，减按1.5%预征率预缴增值税。与此同时，住房租赁企业若为增值税小规模纳税人，对外出租住房月销售额10万元以下（含本数）的，免征增值税，但不得开具增值税专用发票。
企业所得税方面，对从事国家非限制和禁止行业，且同时符合年度应纳税所得额不超过300万元、从业人数不超过300人、资产总额不超过5000万元等条件的住房租赁企业，2027年12月31日前可以享受小型微利企业所得税优惠政策，即年度应纳税所得额不超过300万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的优惠税率缴纳企业所得税。
房产税等其他税费优惠
根据现行税收政策规定，符合条件的住房租赁企业，可以享受房产税、城镇土地使用税、印花税、城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加等税费优惠。
房产税方面，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）进一步明确，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。
根据24号公告规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。其中，住房的出租方——住房租赁企业为“企事业单位”，承租方为个人或专业化规模化住房租赁企业。具体来说，专业化规模化住房租赁企业的标准为：企业在开业报告或者备案城市内持有或者经营租赁住房1000套（间）及以上或者建筑面积3万平方米及以上。各省、自治区、直辖市住房城乡建设部门会同同级财政、税务部门，可根据租赁市场发展情况，对本地区全部或者部分城市在50%的幅度内下调标准。
住房租赁企业若为增值税小规模纳税人、小型微利企业等，根据《财政部 税务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第12号，以下简称12号公告）规定，2023年1月1日—2027年12月31日，可在依照24号公告适用4%税率基础上，再减半征收房产税。
城镇土地使用税方面，根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，以其实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。住房租赁企业若为增值税小规模纳税人、小型微利企业等，根据12号公告规定，2023年1月1日—2027年12月31日，可以减半征收城镇土地使用税；已依法享受其他定额或定率减免的，可叠加享受本项减半优惠。
同时，根据《中华人民共和国印花税法》规定，住房租赁企业签订的租赁合同，应按照租金的1‰缴纳印花税。住房租赁企业若为增值税小规模纳税人、小型微利企业等，根据12号公告规定，2023年1月1日—2027年12月31日，可以减半征收印花税。根据12号公告规定，住房租赁企业若为增值税小规模纳税人，2023年1月1日—2027年12月31日，减半征收城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。已依法享受印花税、城市维护建设税等其他优惠政策的，可叠加享受本项减半优惠。
住房租赁企业税费计算
河北省石家庄市某区某住房租赁企业为增值税一般纳税人。2025年1月，该企业将2015年购入的多套住宅出租给个人，该房屋购入时入账价值为500万元（与计税基础相同），建筑面积1000平方米，占地面积500平方米；该企业按20年折旧，估计净残值为0。双方签订房屋租赁合同，月租金合计收入15万元（含税），租期1年。假设该企业全年无其他业务，符合小型微利企业条件，适用的城市维护建设税税率为7%，教育费附加率为3%，地方教育附加率为2%，城镇土地使用税税额为12元/平方米。假设该企业选择简易计税方法。
增值税方面，因出租住房为2015年取得，该企业每月应缴纳增值税150000÷（1＋5%）×1.5%＝2142.86（元）。
基于此，该企业每月应缴纳城市维护建设税2142.86×7%×50%＝75（元），每月应缴纳教育费附加2142.86×3%×50%＝32.14（元），每月应缴纳地方教育附加2142.86×2%×50%＝21.43（元）。
同时，该企业2025年1月应缴纳印花税150000÷（1＋5%）×12×1‰×50%＝857.14（元）。该企业每季度应缴纳城镇土地使用税500÷4×12×50%＝750（元），每季度应缴纳房产税150000÷（1＋5%）×3×4%×50%＝8571.43（元）。
企业所得税方面，在计算应纳税所得额时，与出租住房相关的合理支出，如房产税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、房屋维修费等可以在税前扣除。该企业当年收入为150000÷（1＋5%）×12＝1714285.71（元）；可税前扣除的金额为5000000÷20＋75×12+32.14×12+21.43×12＋857.14+750×4＋8571.43×4＝289685.7（元）；应纳税所得额＝1714285.71－289685.7＝1424600.01（元），即该企业2025年度符合小型微利企业标准，对年应纳税所得额不超过300万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%税率缴纳；应纳税额为1424600.01×25%×20%＝71230（元）。
实务操作合规要求
24号公告在定义住房租赁企业的概念时，明确住房租赁企业是按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业。因此，住房租赁企业应该严格按照税收法律法规及《条例》相关规定，及时、合规办理各类涉税业务。
根据《条例》规定，住房租赁企业应当自领取营业执照之日起30日内，向所在地县级以上地方人民政府房产管理部门报送开业信息。住房租赁企业发布的住房地址、面积、租金等房源信息应当真实、准确、完整，在其经营场所、互联网等不同渠道发布的房源信息应当一致，发布的房源图片应当与实物房源一致，不得发布虚假或者误导性房源信息，不得隐瞒或者拒绝提供拟出租住房的有关重要信息。住房租赁企业应当建立健全住房租赁档案，如实记录租赁活动相关信息，并完善住房租赁信息查验、内部审核等管理制度。
需要提醒的是，住房租赁企业在日常经营中应妥善保管与出租住房相关的各类凭证，如租赁合同、完税凭证、房屋维修费发票等，以便在计算企业所得税时能够准确扣除各项合理支出，合规适用税收政策。
  （中国税务报社霍志远税收宣传工作室供稿。作者单位：国家税务总局河北省税务局、廊坊市税务局、唐山市税务局）